El diccionario de la Real Academia de la Lengua define “valor” como el grado de utilidad de las cosas para satisfacer o proporcionar bienestar o deleite. Sin embrago, “valor económico” mide el valor de bienes y servicios en función de la utilidad esperada. Muy distinto del concepto “precio” que es la cuantía económica que el inversor espera, sin tener en cuenta otras variables.
Para el valor económico se debe tener en cuenta el impacto del terreno y su desarrollo, usos y densidades, adecuación al desarrollo, aspectos físicos como la exposición al sol, acceso al agua, cota de vertido, composición del suelo y calidad de los servicios públicos.
Los tres costes básicos de la producción de desarrollos son suelo, mano de obra y materiales. El suelo es el único precio fijo en el estudio previo y es inamovible. Las características positivas y negativas del suelo son capitalizadas en su valor.
Al final, el precio del suelo es el valor residual resultante entre los ingresos y gastos, y éste tiene que coincidir con los beneficios estimados, que no se corresponde con el valor económico. Por supuesto, con infinitos colchones; estimación de riesgos, peor escenario de ingresos y gastos, tiempo de ejecución y su repercusión en el valor de la moneda, financiación y sus costes. El valor de retorno se suele simplificar en un porcentaje del costo.
La cuestión es que los aprovechamientos urbanísticos vienen marcados por edificabilidades y usos colocados aleatoriamente, en la mayoría de los casos, por equipos redactores que responden a los intereses particulares de los propietarios, no a los de la colectividad.
Además, el desconocimiento de los procedimientos urbanísticos hace débil a la administración pública, como garante de los derechos de la ciudadanía, y siempre tiene abierta la línea de reclasificar suelos, descompensando la ciudad e incrementando exponencialmente los beneficios de unos en contra de los de otros. Y es aquí donde entra el elemento desestabilizador; la expectativa.
Si el planeamiento urbanístico fija las necesidades de la localidad y la infraestructura del desarrollo de todo el término municipal, urbano y rústico, cuando se genera suelo urbanizable al margen de lo planificado, se modifica el equilibro oferta-demanda-necesidad. Pero todo ello con un beneficio especulativo del que compra un patatal, terreno donde se siembran patatas, y lo vende como urbanizable, en contra de los que realmente tienen los derechos edificatorios reconocidos.
Naves industriales en medio del campo con suelos industriales sin colmatar, verdaderos procesos de sustitución urbana que dejan vacías áreas completas de suelo urbano frente a nuevos desarrollos, centros comerciales situados en zonas para los que la infraestructura urbana no está diseñada, son las consecuencias de este desastre.
Y para ello, es necesario soportar redes de abastecimiento, recogida y tratamiento de residuos, transporte público, alumbrado, vías, parques, jardines, hacer nuevos colegios, centros de salud, centros culturales, eso sí, pagado por todos los ciudadanos, no por el que obtiene los beneficios, incrementando el gasto público ya que debe sustentar estos y el de las zonas urbanas que quedan sin población por este tipo de actuaciones.
El suelo no es un bien económico, es un bien social y así debe ser considerado. Los aprovechamientos son propiedad de todos los habitantes y el que se beneficia de su desarrollo debe pagar por ello. No nos pagan con el 10%-15% de cesión, los vecinos les otorgamos el 85%-90% del aprovechamiento.
Víctor Zarco 